地产密探（ID：real-estate-spy）◎编辑
密探君年底，第三方机构曾发布过一份“中国地产城市更新创新力20强”排名，让外界颇为吃惊的是，竟然有14家是粤系品牌房企。想当年，曾开启国内商品房时代先河的，也同样是粤系房企。过去20年，全国城市化浩浩荡荡，商品房大行其道，年销售额破17万亿，创历史新高。这是一个颇为惊人的数据。然而，一线城市及快速进入成熟期的新一线、二线城市已告别大规模建设，开始转向聚焦有年代感、烟火气的老城区，谋求提档升级。这是一片新蓝海，然竞争亦是格外激烈。1月26日，深圳雅汇置业中标东莞市横沥镇约余亩旧改项目，也意味着雅居乐城更集团开启东莞首秀。对于“后起之军”的雅居乐城更集团而言，东莞这个千亩级旧改项目，从体量来说，非常考验公司实力，也无疑是其参与城市更新颇具里程碑意义的代表作。1聚焦大湾区旧改，重塑莞深门户标杆年，深圳特区迎来成立40周年。这片热土，曾是奇迹开始的地方，也是广东乃至整个珠三角引领中国经济崛起的一个缩影。时光如梭。如今，经济发展“区域化”，区域发展“都市圈化”日益显著。珠三角这个“开放程度最高、经济活力最强的区域之一”，两年前以“粤港澳大湾区”的国家新战略，成为资本角逐的新战场。这就不难解释：在“中国地产城市更新创新力20强”中，为何会有14家是粤系品牌房企。此外，他们还有一个典型的共性特征，即全部是实力强劲的民企巨头。当前雅居乐城更集团首次布局东莞，拿下余亩横沥镇旧城中心片区文体新城项目，在业内引起热议。除了体量大，也颇为稀缺。先看一下横沥镇，在雅居乐打造千亩级城市更新项目上至少具有四大优势：1、近千年的建镇历史；2、经济发达，近2年连续获评“全国综合实力千强镇”，位居前名；3、产业优势突出，是全国有名的模具制造中心，拥有西城科技园、新城工业区、三江工业区等多个成熟的工业园区；4、依托东部走廊发展洼地优势，抢抓国家政策机遇，吸纳众多产业与投资转移，吸纳大批创新产业人才。东莞横沥，这座镶嵌于粤港澳大湾区腹地的潜力小镇，已将自身定位于湾区活力生态文明小镇，且明确提出“一轴四心四板块/内生活服务外产业文旅”的发展思路。雅居乐城更集团既然要“首秀”东莞横沥千亩旧改项目，未来一定是城市标杆级的，也是代表莞深门户的。结合横沥新规划，该项目打造思路以“文体双驱·活力之城”战略为赋能点，八大举措焕活城市。其中，“文体产业”培育尤为关键，也是项目灵魂所在，即培育当代体育文化产业，打造体育经济新动能集聚区；提升现代文体接待服务水平；活化历史街区，培育文创产业。看其他五项举措，无疑是锦上添花，如提升传统第二产业；完善教育配套，提升“学位”保障；医院用地，提升“床位”保障；增加公共交通设施供给，提升“车位”保障；增加公共用地，提升“席位”保障。2雅居乐城更之道：全链条运营首次中标东莞横沥千亩级旧改，让“后起之军”雅居乐城更集团备受行业瞩目，雅居乐也对外坦称集团上下高度重视此次东莞首秀，“将充分发挥高端上市企业品牌、核心专业团队及全产业链资源优势”。注意！仅3年时光，雅居乐城市更新业务已形成自身独特的业务模式，即专业、严谨的前、中、后端全产业链运营服务。这条全产业链运营服务，涉及前、中、后端的一共9个环节，比如前端的第一步就是投资研判，关键是测算，第二步就是合作商谈，需要具体方案，交易模式，打动合作方，第三步就是投入管理，涉及风险评估、资金管控、法务风控等。像雅居乐城更集团中标横沥旧改项目，其实目前已进入全产业链运营服务前端第一、二步，然后就是投入管理，也就是往里投钱，且要持续投入，资金实力是关键。这条全产业链运营服务的“中端”环节，涉及土地转化、规划设计、拆迁谈判，前两者与房地产开发无太大区别，重点和难点在拆迁谈判、博弈，关键是补偿方案。全产业链运营服务“后端”部分，涉及项目建设、产业导入、物业运营，像项目建设、物业运营，这是开发商最擅长的，产业导入依赖于操盘者资源整合，加上还能运营得好，方能“满盘皆活”。比如雅居乐城更集团携手战略合作方已运作的“黄埔旧改项目-横沙留用地”，过去曾以仓储、停车场、堆场、农田等低端业态为主，雅居乐接手后将之升级为黄埔横沙创智示范基地。注：雅居乐黄埔横沙创智示范基地作为大沙片区整体改造首个供地项目，年8月已动工，计划引入中科院生物育成中心、深兰科技华南人工智能研究院、华中科技大学工业技术研究院等科创龙头。3“后起之军”欲跻身第一梯队有别于房企搞商品房开发的外部资源整合，城市更新项目的资源整合尤其是产业整合，不仅要求资源更多、更优质，还要把控要风险。所以说，一线房企近些年积极谋划多元化产业，为城市更新项目降低风险、提升效率和运营服务品质保驾护航。实际上，雅居乐城市更新与雅居乐集团旗下地产、雅生活、雅城、环保、房管、资本、商业等多元产业，是融合并进的。比如“城市更新+地产”，引入顶级生态文旅资源、高吸引力国际运动资源、国内外一流康养运营资源等，助力城市更新项目“提档升级”。比如“城市更新+雅生活”，后者是进入中国物业服务百强TOP4强企业，服务业态涵盖主流住宅、高端豪宅、公建设施等，通过城市更新综合整治，物业统一运营，提升居住生活品质。再看“城市更新+环保”，
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